KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN MAHKEMECE TESPİTİ ve İDARE ADINA TESCİL ve KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİ ESASLARI

• Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti

Kamulaştırmanın, kamu yararının gerektirdiği hallerde özel hukuk tüzel kişileri ile gerçek kişilere ait olan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına, bedeli ödenmek üzere devlet tarafından el konulması veya ilgili taşınmaz üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemi olduğu, kamulaştırmanın şartları ve kamulaştırma işlemine karşı hangi davaların açılabileceğini buradaki yazımızdan ulaşabilirsiniz.

İşbu yazımızda kamulaştırma işleminin mahkemece tespiti ve bu bedelin tespitinin esaslarından bahsedeceğiz.

Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi bu hususu ayrıntılı bir şekilde düzenlemiştir. Kamulaştırma işleminin “satın alma usulü ile” gerçekleştirilemediği, malikle bedel konusunda mutabık kalınamadığı ve tapuda kamulaştırılan taşınmaz yönünden ferağ verilmemesi halinde idarenin taşınmaz maliki aleyhine kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açması gerekmektedir.

Bedel tespit ve tescil davasında davacı, kamulaştırma kararını alıp, taşınmaz maliki ile bedel yönünden anlaşma sağlayamayan idaredir. Bu davayı kamulaştırma işlemlerini yürütmek üzere yetkili kılınan idareler açabilmektedir. Davalı ise taşınmaz maliki/malikleridir.

Yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesidir. Bu davalar basit yargılama usulüne tabi olup dava dilekçesi ile cevap dilekçesinin sunulması ile dilekçeler aşaması tamamlanır. Burada Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan ayrı tutulan düzenleme ise cevap dilekçesinin sunulma süresidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre cevap dilekçesi sunma süresi 2 hafta iken kamulaştırma bedel tespit ve tescil davalarında malike cevap dilekçesi sunma için kanunen tanınan süre 10 gün ile sınırlıdır.

Davanın açılış tarihi herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süre ile sınırlandırılmamışsa da kamulaştırma kararı alıp bunu tapuya Kamulaştırma Kanunu’nun 7. Maddesi kapsamında şerh düşüren idarenin 5 yıllık sürenin sonunda halen dava açmaması halinde “hukuki el atma” nedeniyle kamulaştırmasız el atma davasına muhatap olması mümkündür. Yine kamulaştırma kararını almasına ve fiilen taşınmaza el atmasına rağmen 6 aylık makul süre bitiminde halen bedel tespit ve tescil davasının açılmaması halinde ilgililer “fiilen el atma nedeniyle” idareye kamulaştırmasız el atma davası yöneltilebilecektir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davalarının ivedilikle sonuçlandırılması genel kaide olup yargılamanın 4 ay içerisinde sonuçlandırılmaması halinde 4 ayın bitiminden itibaren idare aleyhine faize hükmedilmesi gerektiğine yönelik kanuni düzenleme Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

Anayasa Mahkemesi 5.4.2023 T., 2022/83 E. ve 2023/69 K. sayılı kararının gerekçesinde;

” ……..23. İtiraz konusu kuralla geç ödenen kamulaştırma bedeli için sadece kanuni faiz ödeneceği belirtilmiştir. Enflasyon nedeniyle uğranılacak ve kanuni faizi aşan zararlarla ilgili herhangi bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir. Özellikle yüksek enflasyonist dönemlerde devletin kamulaştırma nedeniyle borçlu olduğu tutar ile alacaklı hak sahibi tarafından nihai olarak alınan tutar arasındaki enflasyon nedeniyle oluşan değer kayıplarını gidermek mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla hak sahibinin kamulaştırılan taşınmazının bedelini gerçek karşılık ölçütüne uygun olarak aldığından da söz edilemez.

24. Öte yandan idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında kamulaştırma bedeli dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir. Ancak itiraz konusu kuralla faizin başlangıç tarihi yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarih olarak belirlenmiştir. Bu durumda kamulaştırma bedelinin fiilen tahsis, kamulaştırılmış sayılma ve kamulaştırmaya esas rayiç bedelin belirlendiği tarihten daha sonraki bir tarihte ödenmiş olacağı ve bedelin belirlendiği tarihle faizin başlangıç tarihi arasındaki dört aylık bir sürede hak sahibinin enflasyon etkisiyle makul olanın ötesinde bir ekonomik kaybının oluşabileceği açıktır.
25. Bu itibarla anılan anayasal ögeleri dikkate almayan ve gerçek karşılık anayasal ölçütünü karşılamayan kural, Anayasa’nın 13. maddesinde belirtilen, sınırlamanın Anayasa’nın sözüne aykırı olamayacağı hükmüne aykırılık teşkil etmektedir.” kararıyla bahsini ettiğimiz faize ilişkin madde iptal edilmiştir.

O halde mahkeme tarafından tespit edilecek kamulaştırma bedeline dava tarihinden 4 ay sonrasından değil dava tarihinden itibaren faiz işletilmesi gerektiği, Kamulaştırma bedelinin enflasyon etkisiyle yitirilen değerini karşılaması gerektiği açıktır.

• Delillerin toplanması ve Keşif Hazırlığı:

Mahkemece belirlenen günce yapılacak olan duruşmada mahkeme, öncelikle taşınmaz malın bedeli konusunda anlaşmaya davet eder. Duruşmada tarafların bedel hususunda anlaşamaması halinde 10 gün içerisinde yapılmak üzere keşif günü tayin edilir.

Keşif gününden önce kamulaştırılan malın arsa veyahut arazi vasfında olması durumuna göre mahkemece birtakım bilgi ve belgelerin dosyaya kazandırılması gerekmektedir.

“Kamulaştırılan taşınmaz arazi ise, o yerde bulunan il ve ilçe tarım müdürlüklerinden, gerektiğinde çevre il ve ilçelerde bulunan Tariş, Çukobirlik, Fiskobirlik gibi büyük tarım kuruluşlarından, TMO gibi kamu kurumlarından, hal müdürlükleri veya o yerde bulunan ürün borsalarından taşınmazın bulunduğu yerde ekilen münavebe ürünlerinin, neler olduğu, verim miktarları, üretim masrafları ve ortalama toptan satış fiyatlarının sorulması gerekir.

Kamulaştırılan taşınmaz arsa ise, bu kez de dava konusu taşınmaza ait tapu kaydı ve krokilerinin, dava konusu taşınmaz ve emsal taşınmazlara ait tapu kayıtları ile satış kayıtlarını, taşınmazın ve emsal taşınmazların birbirlerine, şehrin merkezine, resmi kurumlara olan uzaklıklarını gösterir şehir hali haritası ve paftalarının keşiften önce getirtilmesi gerekir”.[1]

Tüm bu bilgi ve belgeler getirtilmeli ki taşınmazın gerçek bedeline bilirkişi kurulunun ulaşması mümkün olsun.

• Keşif

Mahkemece keşif öncesi hazırlık tamamlandıktan sonra bir bilirkişilik kurulu oluşturulur. Keşif içilen belirlenen günce taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulundurulması ile taşınmazın başında keşif yapılır.

Keşif sırasında en önemli hususlardan biri ise hakimin bizzat yaptığı gözlemlerin ilgili dosyanın keşif zaptına yazılması ve tutanağa bağlanmasıdır. Bu husus üst yargı merciilerinin denetimini kolaylaştıracak ve bedele ilişkin gerçek bedele ulaşmayı sağlayacaktır.

• Bilirkişi Raporu

Yine Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ndan daha farklı olarak bilirkişilerinin raporu teslim etme süresi burada 15 gün ile sınırlandırılmıştır. Kamulaştırma işleminin ivediliği ilkesi gereği bu süreler oldukça kısaltılmış ve hatta aslolan bilirkişinin duruşmaya çağrılarak taraf itirazlarını duruşmada gidermesidir.

Akabinde bilirkişi tarafından tespit edilen bedel esas alınarak hakimin tayin ettiği bedelin, idareye süre verilerek verilen süre içerisinde malik adına bankaya yatırılması beklenir. Burada verilen süre içerisinde para yatırılarak makbuzun mahkemeye ibrazı halinde mahkemece taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu kadar tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Burada tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır.

Süresi içerisinde bedelin yatırılmaması halinde idareye bir kez daha süre tayin edilir ve fakat idarenin ikinci süreye rağmen mahkemece belirlenen miktarı bankaya yatırarak makbuzunu sunmaması halinde davanın reddine karar verilecektir.

Hak sahibi adına bankaya yatırılan para kararın kesinleşmesi beklenmeden hak sahibine ödenir. Tedbir kararı alınarak bu bedelin ödenmesi durdurulamaz.

• Harç ve Dava Masrafları

Kamulaştırma bedel tespit davalarında harç (idarenin harca tabi olması halinde) davacı idareden alınır. Yine dava masraflarının tamamı da davacı idare tarafından ödenir. Önceki kanuni düzenlemede kamulaştırma bedel tespit davasını açma görevini davalı hak sahibine yükleyen maddede değişikliğe gidilmiş ve esasen mülkiyet hakkı korunmuştur. Taşınmazına kendi iradesi dışında el konulan hak sahibine dava açma, harç ve masrafları ödeme yükümlülüğü yüklenmesi anayasaya aykırı olacaktır.

• Vekalet ücreti

Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davalarında vekalet ücreti maktu olarak belirlenir. Her ne kadar davacı idarenin talebi kabul edilerek tescil kararı verilecek olsa dahi yine iradesi dışında taşınmazı kamulaştırılan hak sahibinin vekalet ücreti ödemesinin mülkiyet hakkının ihlaline sebebiyet vereceğinden burada hükmedilen vekalet ücreti de idare aleyhine olacaktır.

• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları

Kamulaştırma Kanunu Madde 11 –

“15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;

1. a) Cins ve nevini,
2. b) Yüzölçümünü.
3. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
4. d) Varsa vergi beyanını,
5. e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
6. f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
7. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
8. h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,

ı) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,

Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.

Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.”

• Taşınmaz Cins ve Nevi

Taşınmazın cins ve nevinin belirlenmesi, taşınmazın değerinin belirlenmesinde en önemli unsurdur. Taşınmazın cinsi belirlendikten sonra değer belirleme için farklı hesaplama metotları uygulanacak olup, cinsin yanlış belirlenmesi halinde malikin mülkiyet hakkı ihlal edilebilecektir.

Taşınmazın arsa olup olmadığının tespiti açısından birtakım düzenlemeler mevcuttur.

            Emlak Vergisi Kanunu

“Madde 12 – (Değişik: 17/7/1972-1610/7 md.) Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar bu kanun hükümlerine göre Arazi Vergisine tabidir. Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır. Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu kanuna göre arsa sayılacağı Cumhurbaşkanı kararı ile belli edilir.”

Bu tanıma göre, taşınmaz belediye sınırları içinde ve belediyece parsellenmiş yani uygulamalı imar planı içerisine alınmışsa artık başka araştırmaya gerek olmaksızın taşınmazın arsa olduğu belirlenebilir.

Belediye sınırları içinde veya dışında kalan parsellenmemiş arazilerinin hangilerinin arsa sayılacağına dair daha önce 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı aşağıya alınmıştır.

83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı

“Madde 1 – a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan,

1. b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan, parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır.

Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.

1. c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçaları,

1. d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları, arsa sayılır.

Madde 2 – 1 inci maddede açıklanan yerlerde bulunan arazi ve arazi parçalarının rayicine uygun olarak beyan edilmesi esastır.

Madde 3 – 1 inci maddenin (a) ve (b) fıkralarında yazılı yerlerde bulunan arazi ve arazi parçaları;

1. a) Zirai faaliyet dışında kullanıldıkları,
2. b) Boş tutuldukları
3. c) Bir yıldan fazla süre ile nadasa bırakıldıkları,

1. d) Beyanda bulunulması gereken yılı izleyen yılbaşından itibaren 5 yıl içinde herhangi bir şekilde ahara devir ve temlik edildikleri, takdirde arsa sayılarak, geçmiş yıl vergileri, 1319 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin ikinci fıkrası hükmü de nazara alınarak arsaya ait nispet üzerinden tarh, tahakkuk ve tahsil edilir.

Madde 4 – 1 inci maddesinin (a) ve (b) fıkralarında yazılı yerlerde bulunan arazi ve arazi parçalarının zirai faaliyette kullanıp kullanılmadığı vergi dairesince yoklama ile tespit olunur.

Bu kararda sözü edilen zirai faaliyetin kapsam ve niteliği Maliye Bakanlığınca belirlenir.

Madde 5 – 1 inci maddenin (a) fıkrası kapsamına giren belediyeler, Belediye ve arsa mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerin sınırlarını, bu kararın yayımı tarihinden itibaren 1 ay içinde, imar planından çıkartılmış ölçekli ve koordineli paftalar üzerinde göstermek suretiyle yetkili vergi dairelerine bildirmekle mükelleftirler.

İmar ve yol istikamet planı mevcut olmayan belediyeler bu bildirimi İmar Kanunu hükümlerine göre, anılan planın yapılıp yürürlüğe konulmasını izleyen üç ay içinde yaparlar.

Belediye bulunmayan yerlerde bu bildirim, imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en çok üç ay içinde valilikler veya valiliklerce yetkili kılınanlar tarafından yerine getirilir.

İmar planındaki iskân sınırlarında yapılacak değişiklikler değişikliğin yürürlüğe giriş tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ve yukarıda belirtilen şekilde yetkili vergi dairelerine bildirilir.

Yukarıda belirtilen bildirmeyle ilgili görevlerini zamanında yerine getirmeyenler hakkında 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 148 ve 361 inci maddeleri uyarınca işlem yapılır.

Madde 6 – Bu karar hükümlerine dayanılarak arsa sayılan yerlerin arazi olarak veya arazi sayılan yerlerin arsa olarak beyan edilmiş olması halinde, vergileme; ilgili vergi dairelerince re’sen düzeltilir ve eksik alınmış vergiler ikmal edilir, fazla alınmış vergiler de mükelleflerine red ve iade olunur.

Madde 7 – 17/3/1978 tarih 7/15114 sayılı Kararname 1982 Bütçe Yılı sonunda yürürlükten kalkar.

Madde 8 – Bu karar 1/1/1983 tarihinden itibaren yürürlüğe girer.”

“Her ne kadar Bakanlar Kurulu kararında bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyetlerde kullanıldıkları taktirde arsa sayılmazlar denilmekte ise de yerleşik Yargıtay İçtihatları gereğince günümüz koşulları da gözetilerek hukuki olarak arsa vasfını kazandığından arazi olarak kullanılsa da arsa olarak nitelendirilip, buna göre değer biçilmesi gerekir. “[2]

Yine taşınmazın arsa vasfında olup olmadığının değerlendirilmesi için 1996/3 E. 1998/1 K. 17.04.1998 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının da bilinmesi gerekmektedir.

“Belediyelerce yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim (büyükşehir, il, ilçe, köy), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir.

Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulunun 27.6.1996 gün ve 56/3 sayılı kararı üzerine 13 Mart 1998 tarihinde toplanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, nazım imar planı içinde yer alan taşınmazların salt bu nedenle arsa sayılacağına dair Yargıtay 5. Hukuk Dairesi kararları ile böyle bir taşınmazın arsa olarak nitelendirilebilmesi için, taşınmazın fiilen meskun halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında bulunması gerektiğine dair Yargıtay 18. Hukuk Dairesi ile Hukuk Genel Kurulu kararları arasında içtihat aykırılığının bulunduğu kabul edilmiştir.

Kamulaştırma Kanununun 11. maddesi, kamulaştırılan taşınmazların kıymet takdir esaslarını belirlerken arazilerde, taşınmaz veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevki ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirinin; arsalarda ise, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara ait değerlerin dikkate alınacağını hükme bağlamıştır.

Kamulaştırma Kanununda arsanın tanımı yapılmamış olduğundan arazi ile arsa arasındaki ayırım, Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesi, bu maddeye dayanılarak çıkarılan Bakanlar Kurulu kararı ve uygulamada belirlenen esaslara göre yapılmaktadır. Emlak Vergisi Kanununun 12. maddesi,”belediye sınırları içinde, belediyece parsellenmiş araziyi” arsa saymış parsellenmemiş araziden hangilerinin arsa sayılacağını bu konuda çıkarılacak Bakanlar Kurulu Kararına bırakmıştır.

Bakanlar Kurulu bu konuda en son çıkarılan 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı kararında, emlak vergisi yönünden parsellenmemiş araziden hangisinin arsa sayılacağını belirlemiş olup, kamulaştırma bedel arttırımına ilişkin davalarda bu konudaki ilkelerin bazıları Yargıtay’ca benimsenerek uygulanmıştır. Uygulamada tevhidi içtihat konusu ve sınırları bakımından bu genelgede sözü edilen imar planı, İmar Kanununda öngörülen “nazım imar planı” ve “uygulama imar planı” ayırım yapılarak ele alınmış, uygulama imar planında yer alan taşınmazlar, anılan Kanuna göre tabi bulundukları işlemler itibari ile arsa olarak değerlendirilmiş iken, nazım imar planı konusundaki taşınmazlar yönünden uygulamada sözü edilen aykırı görüşler doğmuştur.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesive Hukuk Genel Kurulu bu taşınmazların ayrıca meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanan yerler arasında bulunması şartını ararken Yargıtay 5. Hukuk Dairesi böyle bir şarta yer vermemiş bu taşınmazları salt bu nedenle (nazım imar planı içinde olduğu için) arsa saymıştır.

İlk oturumda bu ayırım dikkate alınarak yapılan müzakereler sonunda yapılan oylamada her iki görüş yeterli çoğunluğu bulamamış, her iki görüşün de arsa – tarım arazisi ayırımında tatmin edici bir çözümü ifade etmediği düşüncesinden hareketle,

İkinci oturumda, birinci oturumdaki görüşmelerden çıkan sonuç göz önünde bulundurularak Beşinci ve Onsekizinci Hukuk Dairelerinin uygulamalarını dikkate almakla beraber, her iki Dairenin arsa değerlendirmesi konusundaki görüşlerine esneklik getiren bir öneri Genel Kurula sunulmuştur. Genel Kurul bu öneriyi, Yargıtay Kanununun 45. maddesinin son fıkrası hükmü kapsamında değerlendirmiştir. Bu öneri dikkate alınarak yapılan müzakerelerde; Belediyelere ait usulüne uygun olarak onaylanıp yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazların arsa sayılabileceği ancak nazım imar planlarının çok geniş alanları içine alabilecek tarzda da düzenlenebildiği ve özellikle beldeler için yapılan nazım imar planlarının beldenin idari sınırlarının tamamını içine alabildiği, yerleşim yerlerine ve belediyece hizmet getirilen bölgelerin çok uzağında bulunan ve bölgedeki yerleşim yerinin genişliği ve nüfus artışı ile nüfus yoğunluğuna göre yakın zamanda iskana açılması mümkün olmayan yerlerin de nazım imar planı sınırları içine dahil edildiği ve yerleşim yerlerinden uzakta olan bir kısım taşınmazların da sırf kamulaştırmayı sağlamak amacıyla plan kapsamında gösterilebildiği gözetilerek belirtilen durumlarda taşınmaz, belediye nazım imar planı içinde olsa dahi arsa olarak kabul edilemeyeceği görüşü benimsenmiştir.

Varılan bu genel sonuç doğrultusunda, tevhidi içtihat yönünden nazım imar planından yalnız belediyelerce yapılanlarının dikkate alınması, nazım imar planında yer alan taşınmazların arsa olarak nitelendirilmelerinde yalnız bu durumlarının değil, ait oldukları belediyelerin yerleşim ve nüfus yoğunluğunun, ulaşım ve alt yapı hizmetlerinden yararlanma olanak ve olasılıklarının yerleşim merkezlerine uzaklıklarının, nazım imar planı içindeki konumları ve kullanım biçimleri, planlanan kapsamda ve süre içinde yerleşim alanlarına dönüşme olasılıklarının da göz önünde bulundurulacağı öngörülmüştür.

Buna göre, belediye nazım imar planında yer alan bir taşınmaz arsa sayılabilecek ise de, onun arsa olarak nitelendirilip buna göre değerlendirilmesine esas olmak üzere, nazım imar planının ait olduğu belediyenin yerleşim alanının devamında, uzantısında yer alması alt yapı hizmetlerine henüz kavuşmamış olsa bile, istendiğinde imara açılabilecek ve bunlardan yararlanabilecek konumda, belediyenin nüfus ve yapılaşma yoğunluğundaki artış itibariyle uygulama imar planının düzenlenebileceği aşamaya gelinmiş olması gibi hususlarının da araştırılıp göz önünde bulundurulacağı öngörülmekte, buna karşılık taşınmaz belediye nazım imar planı içinde olmasına rağmen bu plandaki konumu itibariyle iskanının yasaklanmış bulunması, nazım imar planının ait olduğu beldenin nüfusu, gelişmesi, yapılanma yoğunluğu ve taşınmazın yerleşim merkezine uzaklığı gibi nedenlerle uygulama imar planı hazırlanmasının yakın bir olasılık olmadığı ve daha önce planda yer almadığı halde, yürürlükteki mevzuat gereği kamulaştırılabilmesi amacıyla ve hemen kamulaştırma kararından önce nazım planı düzenlenmiş veya mevcut nazım plan kapsamına alınmış olması gibi haller de arsa değerlendirilmesinde gözönünde bulundurulacaktır.

SONUÇ: “Belediyelerce yapılıp usulünce onaylanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamındaki taşınmazlar, kamulaştırma hukuku yönünden arsa sayılabilir ise de, bu nitelendirmede; nazım imar planının ait olduğu idari birim (büyükşehir, il, ilçe, köy), belediye ve mücavir alan sınırları içindeki yerleşim ve nüfus yoğunluğu, ulaşım ve altyapı hizmetleri ve yerleşim merkezine olan mesafe ile taşınmazın plandaki konumu ve kullanım biçimi gibi unsurlar da göz önünde bulundurulabilir” biçiminde birinci toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığından, 17.4.1998 gününde yapılan ikinci toplantıda üçte ikiyi aşan çoğunlukla karar verilmiştir.”

Bu durumda bu İçtihadı Birleştirme Kararına göre bir taşınmazın arsa sayılabilmesi için;

• Belediyelerce yapılıp usulünce onanarak yürürlüğe konulan nazım imar planı kapsamında kalmalıdır.
• Nazım imar planının ait olduğu idari birim, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki;

1. Yerleşme durumu yani etrafında meskenleşme olayının gerçekleşmesi gerekir.
2. Nüfus yoğunluğu yeterli düzeyde olmalıdır.
3. Bu taşınmazın bulunduğu yere ulaşım hizmetlerinin gelmesi gerekir.
4. Taşınmazın bulunduğu yere belediye alt yapı hizmetlerinin de gelmiş olması gerekir.

Yine taşınmazın arsa vasfında olduğunun kabulü için  aranan şartlar İmar Kanunu’nda da düzenlenmiş olup İmar Kanunu’na göre :

1. Taşınmaz nazım imar planı içerisinde bulunuyorsa;
2. Taşınmaz uygulama imar planı içerisinde kalıyorsa;

Fakat bir yerin arsa sayılabilmesi için illaki belediye veya mücavir alan sınırları içerisinde bulunması gerekmez. Belediye mücavir alan dışında kalan yerlerde valilikçe veya ilgilisince yapılan veya yaptırılan valiliklerce onaylanan uygulama imar planı, mevzi imar planı içerisinde kalan yöreler de etrafı meskun ve belediye hizmetlerinden yararlanıyor ise kesinlikle arsadır.

Ayrıca organize sanayi bölgesi, endüstri bölgesi, sanayi sitesi ve teknoloji geliştirme bölgesi gibi yeni oluşturulan yerlerdeki taşınmazlarda kesinlikle arsa kabul edilmelidir.

Özetle taşınmazın cins ve nevinin belirlenmesi çok önemli  olup yukarıda belirtilen ve başkaca düzenlenmiş hukuki düzenlemelerin de taşınmazın vasfının belirlenmesinde önemi vardır.

• Taşınmazın yüz ölçümü

Taşınmazın yüz ölçümünün de taşınmazın değerinin belirlenmesin de yeri büyüktür. Taşınmazın yüz ölçümü tespit edilirken sadece zemin alanı belirlenmez varsa zemin üzerinde bulunan binanın kaç kat olduğu, bu katların genişliğinin kaç metre kare olduğunun da tespit edilmesi gerekir.

Bu sebeple taşınmazların alanını gösterir ölçekli plan ve krokilerin de dosyaya kazandırılması şarttır.

• Kıymeti etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların ve her unsurun ayrı ayrı değerinin tespiti

Kamulaştırılan taşınmazın bedelini etkileyebilecek her türlü unsurun dikkatle incelenmesi ve belirlenmesi gerekmektedir. Örneğin taşınmazın üzerinde irtifak hakkının, zorunlu geçit hakkının, haciz ve ipotek bulunup bulunmadığının, tapu kayıtları üzerinde bulunan her türlü şerhlerin taşınmazın bedeline etkileri bulunmaktadır.

• Arazi ve Arsalarda Değer Biçilmesi Nasıl Yapılır?

Kanun’un 11. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere kamulaştırılan taşınmaz mal veya kaynak, arazi niteliğinde ise kamulaştırma bedeli taşınmazdan elde edilecek yıllık net gelir esas alınarak belirlenir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir esas alınarak belirlenir. Ancak taşınmazın getireceği yıllık net gelir taşınmazın kamulaştırma bedeli değildir. Bulunan bu gelirin kapitalizasyon faizi ile birlikte hesaplanması gerekir.

Yine Kanun’un 11. Maddesinde arsalarda ise değerlendirmenin kamulaştırma gününden önceki özel amacı olamayan emsal satışlara göre yapılacağı hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle emsal taşınmazlar bulunması için hem taraflar liste vermeli hem de mahkeme resen emsal taşınmazların bildirilmesi için tapu dairesine yazı yazmalıdır.

[1] Naci Başsorgun, Gülsüm Kütahya, İstinaf, Yargıtay, Danıştay ve AYM Kararları ile Birlikte Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve İmar Mevzuatından Doğan Bedel Davaları, Ankara 2020, s. 205)

[2] Naci Başsorgun, Gülsüm Kütahya, İstinaf, Yargıtay, Danıştay ve AYM Kararları ile Birlikte Kamulaştırma, Kamulaştırmasız El Atma ve İmar Mevzuatından Doğan Bedel Davaları, Ankara 2020, s. 311)